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房地产调控政策


更新时间:2019-09-11  浏览刺次数:


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  我国历史上历次房地产调控政策一共有五次 历次房地产调控政策回顾: (1)1993年至1996年:我国首次对房地产进行调控 1993年,我国首次出现房地产热,房地产开发公司急剧增加,房地产投资迅速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,出现了严重的房地产泡沫。此时经济出现了严重过热和通货膨胀。 1993年,国务出台了“国十六条”,在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。 随着各项政策的落实,房地产投资速度明显放缓,房价迅速回落。此时经济也又热转冷,通胀下降,经过3年的努力,经济成功的软着陆,房价得到有效控制。 这次调控使地产业受到重创,“国16条”出来后,大量开发商捐款逃离,海南等地房地产市场远元气大伤,地产业陷入了几年的低谷期。 (2)1998年至2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机,我国出现了“通货紧缩”,房地产市场随之进入低潮。为了拉动内需,1998年7月,国务院颁布“23号”文件(《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》),进行住房制度改革、取消福利分房,明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。23号文件强调在“逐步实施住房分配货币化”的同时,建立以“经济适用性住房为主体的住房供应体系”。1999年开始全面停止福利分房制度,推行住房分配货币化制度。 随着新的住房制度的落实,巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场,房地产业开始进入发展新时期。这一时期存在房地产市场供给结构不合理、市场秩序混乱等问题,为房地产再次出现泡沫埋下了隐患。 (3)2003年至2004年:确认房地产业为国民经济支柱产业 2003年8月,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件),首次明确指出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施,对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。 18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件确立的“新的经济增长点”的升级。并且将23号文件中确立的“经济适用房是住房供应体系的主体”改变为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。通过对经济适用房的重新定性,意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供保障性住房,大多数家庭不得不购买或者租赁商品房。1998年出台的23号文件和2003年出台的18号文件对住房供应体系的定性明显不同,说明了政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。2003年出台的18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施。 (4)2005年至2007年:调控以稳定房价为主要诉求 2005年,房价快速上涨,房价问题再次成为全社会的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格,中央政府打出了地产调控组合拳。2005年,国务院颁布“国八条”,建立政府负责制,将房价调控上升到政治高度。4月,为了进一步细化和延伸“国八条”,国务院又颁布了“新国八条”,随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”;2007年,土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台,从土地管理、房地产秩序、抑制投机(尤其是抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面出击。 虽然投资开始平稳增长,住房结构得到一定的改善,但是房价越调控越上涨。到2007年下半年,虽然房价增长速度有所放缓,但是房价依然不断上扬。 2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场,这意味着至2003年以来,保障房惠及的人群范围进一步缩小,供需关系更加紧张,势必推动房价上涨。 (5)2008年至2010年:房地产调控先扬后抑 2008年的金融危机使得国内的货币政策出现了戏剧性的变化,上半年货币政策由“适度从紧”改为“从紧”,下半年随着金融危机影响的扩大,货币政策开始由“从紧”转变为“适度宽松”。2008年,在前期调控政策和金融危机的影响之下,房地产投资迅速减少,国际投资纷纷撤出,房地产市场进入观望状态,成交量日渐,房价也有所下降。然而在房价调控效果刚刚显现时,政策再次出现松动,最终导致前功尽弃。 2009年,在经济刺激计划和宽松货币政策背景下,房地产调控出现松动——银行推行优惠利率、降低地产开发项目资本金比率等。2009年年初,房地产行业“试探性抄底”,到年中“放量大涨”,再到年底预期政策出现改变而“恐慌性抢购”。2009年,许多行业深受金融危机打击,但地产业在政策的刺激下逐渐复苏,并且引来爆发式增长的一年。为了遏制房价过快增长,2009年12月以来,中央连续释放房地产调控信号,取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策,将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年,以遏制炒房现象。同年年底,中央出台了“国四条”结束地产刺激政策、出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从09年末开始,调控政策开始逐渐加强。 2010年4月,国务院出台了“国十条”,被称为“史上最严厉的调控政策”。但由于各部门落实问题和地产市场的复杂性,“国十条”的威力并无完全释放。加上前几次调控政府摇摆不定,购房者对政策调控信心不足,导致市场经过4个多月的僵持观望之后又出现大幅度上涨。 看着历次房地产调控政策,再看看现在的房地产行业,感觉国家发展的真快,相信房地产会越来越好。

  内容:国务院总理12月9日主持召开国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施

  内容:作为保障性住房主力军的经济适用房今年遇到了不少质疑。在北京,一些经济适用房被业主用来出租的情况被揭露出来。而在济南、杭州、昆明、石家庄等城市,经济适用房被弃购的新闻层出不穷。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场,但经济适用房政策在短时间内不可能被废除。

  内容:随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市,作为房地产宏观调控的标志性政策,“70/90”政策正在逐渐的悄然退出市场。自2006年政策执行三年来,虽然增加了小户型市场占有率,但也滋生了一些问题,比如,开发商变相修改结构,以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。随着全球金融危机冲击国内市场,国家于去年下半年调整宏观调控战略,将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持,以刺激市场回暖。

  内容:2008年楼市成交低迷,为了刺激购房,一些银行的二套房贷政策形同虚设。2009年4月份开始,楼市全面回暖,投资性和投机性购房井喷,二套房贷也多了起来。到下半年,银行放贷额度差不多完成了,也就逐渐收紧了二套房贷,要求首付最低4成,基准利率上浮10%。

  内容:2008年楼市低迷,为了救市,“省十条”出台。公积金新政紧随其后,规定贷公积金买新房的首付由原来的最低三成降为两成,贷公积金买二手房的首付由原来的最低四成降为最低三成,同时取消二次贷公积金的限制。

  内容:一是实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3,使得每月缴公积金较少的人,贷不到30万/人的最高额度。二是买144平方米以上的房子,以及夫妻双方有一方曾贷过公积金、现在买房再贷,个人最多只能贷15万,夫妻双方最多贷30万,相当于最高额度打对折。

  内容:小产权房之争由于城市化进程的推进和过高的房价,小产权房目前已经呈遍地开花之势。据报道,在北京、成都、济南等各地都出现了大量的建在农村集体建设用地上,无法办理产权证和土地使用证的楼盘。专家称受到各界广泛关注的小产权房困局即将迎来最终审判。

  解读:小产权房的形成在时间上有一个过程,在形成原因上也比较复杂,因此,还没有形成最终的处理意见。

  内容:全国人大财经委员会主任委员石秀诗十月二十八日透露,住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。

  解读:实现“居者有其屋”当然是美好的愿望,而住房保障从字面上理解就应该是实践的重点,政府应在住房保障上充分发挥宏观政策的调控作用,引导、拉动更多的社会资源参与住房保障的供给。

  内容:美国总统奥巴马2月18日公布耗资最高可达2750亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》(Homeowner Affordability and Stability Plan,简称HASP,3月4日发布细则)。有媒体将此计划和林肯的《解决黑人奴隶宣言》并提:美国当前房奴解放运动。这一计划将帮助大约900万房奴保住房产(据穆迪公司统计,目前27%的房屋实际价值低于购房者的房贷)。

  解读:同样是救房地产,美国是针对居民按揭贷款负担能力,如何来扼制房地产的泡沫,让居民走出债务的困境;中国不少的救市政策是如何让过高的房价或房地产泡沫持续,让居民进入高房价的市场、成为几十年难以摆脱的房奴。

  内容:2009年5月27日,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,究竟资本金比例下调会对楼市产生何种影响?降低房地产开发门槛的这一新政究竟是推高房价还是毁灭高房价?从趋势上来看,楼市正在迎来一个新的向上的“拐点”,即一个螺旋上升的新台阶,当然,这个新转折点不全是价格意义上的转折点,而更是一种心理层面的转折点。

  解读:项目资本金比例的下调,意味着放大了固定资产投资的资金杠杆,正版特马王980058点!有利于未来包括银行贷款在内的更多外部资金实际投到项目中去。对于缓解企业资金压力效用明显。长期来看,将扩大又一轮经济刺激政策效用。

  内容:“购房落户”最有吸引力的城市当属北京、上海、广州、深圳,此四大城市。但是,也正是因为这四大城市户口的“含金量”较高,以及牵涉到方方面面的缘故,当地政府不敢贸然放开。

  解读:“购房落户”是把双刃剑:有美好初衷,但若操作不当,会产生负面效应。所以在二三线城市应积极发展,为刺激房地产市场,拉动内需。

  回顾:在沉默多日之后,中、农、工、建四大国有银行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。但一些中小银行仍对存量房贷享受7折利率,设置了各种各样的门槛。

  内容:9月11日,在国内重点城市房地产价格上涨过快之际,国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告:清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况,出重拳打击囤地。同期,9月7日,南京市房产局发布《关于开展房地产市场专项检查的通知》,打击抬价捂盘、炒房号等行为。

  内容:11月5日,南京招行率先将首套房7折利率上调为8折,在买房人中间引起轩然大波。12月1日,本报又独家披露深发展也跟风招行,将首套房7折利率变为8折。而“外资银行”———东亚银行南京分行行长许华接受本报记者独家专访时表示,东亚银行将把首套房7折利率进行到底。

  内容:中央经济工作会议决定,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,提出增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,同时加强廉租住房等保障性住房建设。

  内容:总理主持召开国务院常务会议,要求在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

  政策十七:清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定

  政策内容:国办近日发出的要求,各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

  政策内容:国务院办公厅日前发布通知要求,已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。

  内容:五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%,这一政策标志着宽松的土地政策已经终止,要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限,有利于土地市场的降温。

  内容:加大保障性住房的建设力度,加快棚户区的改造。对这两项工作,在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障。12月28日,国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作,足见国家对保障性住房建设的重视。

  政策内容:中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力,支持春耕备耕,农村信用社等小型金融机构暂不上调。

  政策内容:中国银监会二O一O年工作会议十五日召开,银监会当夜透露,会议确定了今年六大工作重点,除严控高耗能及产能过剩贷款外,还特别提到“高度关注房地产市场变化,加强对房地产贷款的监督管理和窗口指导”。

  政策内容:《通知》要求,各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中,必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。国有土地使用权一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的建设项目,应根据程序进行。《通知》要求,城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要求,严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。对于面积不符的,建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚,拆除违法建设部分、没收违法收入,并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。

  政策二十四:《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》

  政策内容: 2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题,加大廉租住房保障工作力度,近日,财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》,下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元,用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。

  政策内容:应该鼓励城里人到农村去买房,同时,农民有富余的住房也可以卖给城里人,可以先在有条件的地区先行试点,逐步推开,推动建立城乡统一的房地产市场。

  点评:城乡房地产市场一体化不仅是一种趋势,也是十七届三中全会精神所包括的内涵。他说,全会提出,要促进生产要素在城乡之间自由流动。因此,必须打破城乡之间生产要素流动的障碍。建设城乡一体化的房地产市场是符合三中全会精神的。

  内容:各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。根据规定,“出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。”工业用地招拍挂在《通知》中得到了一定程度的放松。

  内容:明确自3月1日起,市、县国土资源管理部门新受理申报的报国务院批准单独选址建设项目用地执行新规:加快建设项目用地报批前期工作;公路、铁路等线性工程,先行完成用地组件报批工作的,可以地(市)为单位分段呈报国务院批准用地;报部审查材料,由现行的35件减少到10件;市、县级受理建设用地申请和按要求组织报件,省级负责实质性审查,国土资源部进行复核性审查。

  政策内容:公布的《流动资金贷款管理暂行办法》,将除固定资产贷款以外的其他公司类贷款品种全部纳入其中,强化了上述贷款的流向管理,以减少贷款被挪用的风险。

  该办法规定:单笔支付超过借款合同金额的30%,且超过100万元人民币的;或单笔支付未超过借款合同金额的30%,但绝对金额超过1000万元人民币的”贷款须采取贷款人受托支付。所谓贷款人受托支付,是指银行根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。受托支付主要与借款人自主支付方式相区别,后者指借款人可根据贷款合同约定的用途,将贷款资金自主支付给交易对手。

  政策内容:5月25日,最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题,包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

  点评:《物权法》规定小区车位车库“应当首先满足业主的需要”;而对于“住改商”,物权法规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”规定对于普通业主的权利再次进行了强调。

  政策三十:国务院总理日前签署第546号国务院令,宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。

  政策内容:自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,将与内资企业享受“无区别待遇”,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

  政策三十一:《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》

  政策内容:于9月1号。国土资源部正式对外发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府加强土地批后监管,及时向社会公布土地供应计划、供应结果和实际开发利用情况等动态信息。

  点评:该通知的规划,会在全国上下各级政府掀起一股审查风,在一定程度上会对开盘商囤地、捂盘现象形成一定的冲击,可以在一定程度上缓解当前市场供需矛盾,同时对于市场的健康发展积极有利。

  政策内容:利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款,必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设,禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

  《实施意见》明确,必须加强贷款管理,保证资金安全。一是设立资金监管专项账户,对贷款资金流动实行全程封闭管理。二是住房公积金管理中心对贷款项目进行严格评审,并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准。三是住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理,切实防范贷款风险。四是落实贷款抵押,借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押,不得重复抵押。五是规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任,确保贷款本息按时偿还。

  政策内容:12月14日,国务院常务会议在总理主持下召开。会议首次提出要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议肯定了为应对金融危机而施行的促进房地产市场健康发展的政策。但同时指出,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。

  会议就保持政策连续性和稳定性、保障性住房建设以及房价等问题上,提出了几点要求。

  一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。

  二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

  三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

  四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

  内容:国土资源部就日前发布的《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(以下简称《通知》)作出解读:工业用地出让方式可按规定灵活选择。即,“农转工”用地必须采取招拍挂方式出让;划拨、承租工业用地补办出让等,可以协议方式出让。国土部还进一步明确,针对目前全球金融危机形势下地方出现的工业用地“流拍”现象,大力推进工业用地预申请制度,各地要加快制定工业用地预申请政策措施和操作程序。

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