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准备买房的注意了!个人房贷新规来了!在黄陂买房会有什么影响?


更新时间:2019-11-04  浏览刺次数:


  中国人民银行25日公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

  一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

  三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

  七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  1、贷款利率定价彻底变化,以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例,现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。(什么是LPR后文有详细解释)

  2、首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算,按8月20日5年期以上LPR为4.85%,即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%,与现有房贷实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上,具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。

  3、一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。

  4、新政策于2019年10月8日起实施;之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。

  LPR是贷款市场报价利率,也就是贷款基础利率,简单的说,LPR就是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。

  原先政策:以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率,二套按照基准利率上浮20%等。

  今后政策:央行将推广运用LPR,银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准,包括房贷。所以,大家今后还要多关注LPR的变化,尤其是在自己即将要贷款买房的时候。

  ✔第一种:如果您已经开始还贷、或者完成贷款审批,那么您的房贷利率还是跟着原来的房贷基准利率走,即首套4.9%,二套有一定上浮。如果房贷基准利率下降,您的还款额也会有所下降,如果房贷基准利率上调,那么您的还款额也有提高。

  ✔第二种:如果您已经买了房子,还没完成贷款审批手续,那么得按照10月8日的时间节点看。如果您在10月8日之前完成了贷款审批手续,那么您的贷款利率还是按照老房贷的基准走,红姐统一图库跑狗图!也就是和第一种一样;如果您是在10月8日之后完成的贷款审批,那么按照新政,您的贷款按新的走,也就是追着LPR走。

  ✔第三种:如果您的贷款审批手续要在10月8日之后完成,那您到底按什么利率还贷,要看此前一个月的LPR数据。

  贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,央行对于房贷利率机制设定了下限,也就是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  本月20日,新机制下的贷款市场报价利率(以下称新LPR)公布,一年期4.25%,五年期4.85%。

  大家的房贷大都是比较长期的,所以绝大部分都是按照五年期利率,五年期LPR是4.85%。也就是说,新机制下,如果按照目前的LPR,首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%。

  各城市可以按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  这次央行确定的是下限,所以各个城市自主动作,只可能是提高这个下限,也就是加码。比如二套房贷利率加到80或100个基点,就到了5.65%或是5.85%。相信很多调控从严的城市,都会加码。

  个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

  改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

  利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

  根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

  目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。

  央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

  2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,白小姐一码新时期增进农业农村动能,,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

  央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  目前房贷法定期限最长是30年,有一些地方特殊,例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同,多是浮动利率,如果央行基准利率不变,房贷利率就不会变化,每月还款金额就不会发生变化。

  不过,2015年10月24日至今,贷款基准利率均没有变化过,很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

  根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升,你也得承担利息增加的压力。

  在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

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